[科普中国]-上盖开发

上盖开发，也称“上盖物业开发”，是指在轨道交通途径的地区的上方或邻近周边进行民用建筑开发建设的土地开发方式，根据轨道交通的类型可区分为铁路上盖开发和地铁上盖开发等（亦可按拥有权，分为实益拥有权出让，以及发展权出让），符合TOD开发模式的理念。

简介这一模式在香港、东京和首尔等城市都较为成熟和普遍，同时在中国大陆也开始受到关注。

利弊地铁上盖开发的主要原因是由于城市土地资源过于稀缺。

上盖开发最大的弊端是减震要求高、消防和人流疏散较为困难，在建筑设计时需要特别给与关注，同时开发成本较高。另外，在各种公用管线及设备铺设方面，亦有一定复杂性（如香港有不少上盖项目，变压器房位于地面以上，部分更需要加建地线槽房连接地面）。

另一方面，由于部分铁路公司在上盖项目占有较多业权（例如在港铁早期上盖项目中，公契通常规定港铁公司/九铁公司占有50%以上业权，以营运车厂及车站），小业主难以就屋苑管理问题，与铁路公司抗衡（在港铁上盖项目中，只有新屯门中心小业主能更换管理公司，其他项目仍由港铁公司管理）。

具体实践在1970年代香港地铁修正早期系统（今港铁观塘线及荃湾线）建造期间，为了解决融资困难，地铁公司将两线的车厂（港铁九龙湾车厂及港铁荃湾车厂上盖，连同诸如中环站等车站上盖，批出予地产商以建造住宅及商业项目，而地铁公司可从售楼及租金收益中得到分红，从而融资。由此，上盖开发模式诞生。其后，前地铁、九铁及港铁，以至深圳地铁（运营方式参照港铁）等其他铁路公司，均延续及效法此模式。

相关研究在当今土地资源日益紧缺的形势下，地铁车辆段上盖开发利用已成为一种趋势,但车辆段的上盖开发使得车辆段的设计趋于复杂1。分析了上盖开发对车辆段设计的影响,从车辆段结构型式、车辆段上盖屋面、消防、室外综合管线等方面介绍了有上盖开发的车辆段设计，总结了相关设计要点。应在保证满足车辆段的规模功能及运营安全的基础上,最大化地兼顾车辆段上盖开发的需求。

地铁车辆段上盖开发的内容、结构形式进行分类和分析，提出上盖开发的内容主要有公共建筑、住宅、公园及绿地等三类；上盖开发的结构形式有转换层大平台方式、核心筒落地方式、夹心落地等三方式2。对由于上盖开发引起的行车安全隐患，盖下作业环境恶化，占地面积增加,建设费用增加，对消防交通及环境、振动和噪声、总图布置和检修工艺的不利影响等，提出应对措施。建议车辆段上盖开发应在较大的区域范围内结合城市规划进行综合分析研究，在城市中心地带,应做上盖开发；在城市的边缘地带,应在经济技术比较的基础上，确定是否进行上盖开发;在城市郊区不建议进行上盖开发。

本词条内容贡献者为:

李晓林 - 教授 - 西南大学