[科普中国]-地产开发

基本信息

地产开发主要是指房屋建设的前期工作,主要有两种情形：一是新区土地开发,即把农业或者其他非城市用地改造为适合工商业、居民住宅、商品房以及其他城市用途的城市用地；二是旧城区改造或二次开发,即对已经是城市土地,但因土地用途的改变、城市规划的改变以及其他原因,需要拆除原来的建筑物,并对土地进行重新改造,投入新的劳动。

简介地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上,按照城市规划要求进行基础设施、房屋建设的行为。因此,取得国有土地使用权是地产开发的前提,而地产开发也并非仅限于房屋建设或者商品房屋的开发,而是包括土地开发和房屋开发在内的开发经营活动。简言之,地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。地产开发与城市规划紧密相关,是城市建设规划的有机组成部分。为了确定城市的规模和发展方向实现城市的经济和社会发展目标,必须合理地制定城市规划和进行城市建设以适应社会主义现代化建设的需要。

开发原则国有原则在我国,通过出让或划拨方式依法取得国有土地使用权是地产开发的前提条件,地产开发必须是国有土地。我国另一类型的土地即农村集体所有土地不能直接用于地产开发,集体土地必须经依法征用转为国有土地后,才能成为地产开发用地。

城市规划的原则城市规划是城市人民政府对建设进行宏观调控和微观管理的重要措施,是城市发展的纲领,也是对城市地产开发进行合理控制,实现土地资源合理配置的有效手段。科学制定和执行城市规划,是合理利用城市土地,合理安排各项建设,指导城市有序、协调发展的保证。

统一原则坚持经济效益、社会效益和环境效益相统一的原则

经济效益是地产所产生的经济利益的大小,是开发企业赖以生存和发展的必要条件。社会效益指地产开发给社会带来的效果和利益。环境效益是指地产开发对城市自然环境和人文环境所产生的积极影响。以上三方面是矛盾统一的辩证关系,既有联系,又有区别,还会产生冲突。这就需要政府站在国家和社会整体利益的高度上,进行综合整合和管理。

综合开发原则应当坚持全面规划、合理布局、综合开发、配套建设的原则

即综合开发原则。综合开发较之以前的分散建设,具有不可比拟的优越性。综合开发有利于实现城市总体规划,加快改变城市的面貌；有利于城市各项建设的协调发展,促进生产,方便生活,有利于缩短建设周期,提高经济效益和社会效益。

符合政策原则国家产业政策、国民经济与社会发展计划的原则

国家产业政策、国民经济与社会发展计划是指导国民经济相关产业发展的基本原则和总的战略方针,地产业作为第三产业应受国家产业政策、国民经济与社会发展计划的制约。1

开发流程为给那些欲进入地产开发项目的公司对地产开发过程有一个初步的了解现将地产工程项目的行政审批办理流程简要说明如下。一个完整的地产项目从开始到竣工,大致可以分以下三大部分。

第一部分地产开发公司的准备工作在报行政机关审批之前,地产开发公司应办理好土地出让手续,委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图,并落实足够的开发资金。

第二部分行政审批部分根据我国当前法律、法规、规章,地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段;（1）选址定点;（2）规划总图审查及确定规划设计条件;（3）初步设计及施工图审查;（4）规划报建图审查;（5）施工报建;（6）建设工程竣工综合验收备案。

一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项：

1、计委（发改委）审查可行性研究报告和进行项目立项。

2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。

3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。

4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。

5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。

6、规划部门办理项目选址意见书。

二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段,此阶段办理以下一般事项：

1、人防办进行人防工程建设布局审查。

2、国土资源局办理土地预审。

3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。

4、规划部门对规划总图进行评审,核发《建设用地规划许可证》。

5、规划部门确定建设工程规划设计条件。

三、初步设计和施工图设计审查,此阶段办理以下一般事项：

1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。

2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。

3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。

4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。

5、国土资源局进行用地预审。

6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。

7、建委制发初步设计批复,并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。

8、建委对施工图设计文件进行政策性审查,根据业主单位意见,核发技术性审查委托通知单。

9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》,发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。

四、规划报建图审查阶段,此阶段办理以下一般事项：

1、公安消防支队进行消防设计审查。

2、人防办进行人防设施审查。

3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。

4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件,在建设单位缴纳有关规费后,核发《建设工程规划许可证》（副本）。

五、施工报建阶段,此阶段办理以下一般事项：

1、建设单位办理施工报建登记。

2、建设方对工程进行发包,确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍,非招标类工程直接发包。

3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查,核发《建筑工程施工许可证》。

六、商品房预售许可阶段,此阶段办理以下一般事项：

由地产管理部门办理预售登记,核发《商品房预售许可证》。开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料：

1、以下证明材料：

（1）已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书；

（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

（3）按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期。

2、开发企业的《营业执照》和资质等级证书；

3、工程施工合同；

4、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容,并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。

七、建设工程竣工综合验收备案阶段,此阶段办理以下一般事项：

1、建筑工程质量监督站（机构）对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。

2、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。

3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门,按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发《建设工程规划许可证》（正本）。

4、建委综合各部门验收、审查意见,对符合审核标准和要求的,出具建设工程项目竣工综合验收备案证明；不符合标准或要求的,作退件处理并要求限期整改。1

第三部分地产项目权属初始登记阶段

1、由房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记。

2、开发商应提交材料：

（1）申请书；

（2）企业营业执照；

（3）用地证明文件或者土地使用权证；

（4）建设用地规划许可证；

（5）建设工程规划许可证；

（6）施工许可证；

（7）房屋竣工验收资料

（8）房屋测绘成果；

（9）根据有关规定应当提交的其他文件。

以上几个阶段,需增加或减少的相关事项及时限,各地根据实际情况,会有不同的差异。各个程序的办理时间,绝大部分都少于15天,一般在7天内。所需要的费用,由于相当部分属于地方收费,所以就不再明细列表,更何况相对于地产开发所获得的利润,行政审批费用可以忽略不计。

1.政府部门的项目计划批复

2.规划部门的选址意见书、用地规划许可证、规划许可证

3.持规划许可证到土地部门办理办土地使用证（通过划拨、协议出让、挂牌、拍卖）

4.持以上所有证件到建设主管部门办理施工项目开工许可证（办开工许可证前要进行工程项目招投标、项目经营许可证并具备开发企业开发资质）

5.再持以上办理好的证件到规划部门办理施工放线手续

6.具备以上条件可以开工

开发种类按产业类型分类1、住宅地产（按人群分类需求型住宅、养老地产、旅游地产）

根据我们城镇化的居住需求,国家允许特别允许拥有资质的地产开发商进行规模施工建设,并且合法产权的来源只能是开发商（改制前的地产例外）。住宅地产是我们最熟悉的地产开发产品,和多数人生活息息相关,社会对此类产品的关注度也最高。产品形态也较之前的仅满足居住休息有了较大改观,更加注重人性化设计与人文关怀。

另外,根据城市中大量的同类聚居群体（老年人、旅游人士）,适量出现了养老医疗地产（根据老年的生活习性及疗养习惯设计建设的住宅类产品）、旅游地产（大规模保护性开发旅游景区,配建相应的旅游配套居住设施,经营方式以租售为主）。

住宅地产的发展发现以价格回归合理、产品满足城市人口的居住休憩的不同需求为主。主要方式是加大源头供给、施工技术创新、开始模式创新（见下文开发模式）。

2、商业地产（综合体、商贸零售建筑、办公物业）

商业地产的产品类型有商业综合体(城市综合体、TOD模式综合体、文化综合体)、批发零售市场、商贸金融建筑、办公场所,也是城市常见的物业开发类型,经营模式可出售、可自持,价值较非商业开发要高。这些形态的商业地产强化了城市的主要职能—贸易—物质交换,集中了生产、运输、仓储、展示、交易、服务、信息检索等一系列城市生活,是自古以来城市发展的根本。

随着互联网购物及第三方物流的兴起,城市贸易不再依赖交易场地、展示不再注重空间,互联网简便高效的沟通能力增加对生活必需品与新生产品的需求（前提是居民个人购买力稳步提升）,减少中间环节流通与交易成本,促进产地到销地配送建设步伐,同时通过平台推进产品标准化建设,减少政府干涉作用（政府引导行业标准建设,后期由企业自行巩固）,是新古典主义模式发展的天然温床。可以预见,在互联网经济带的冲击下,未来传统商业贸易量必将下降,其主要具有的贸易功能逐步转变为展示功能。

3、科教地产

科教地产在南京的存量较少,多存在于各个软件园、科创园,南京翠屏科创园、南京新城发展中心便是代表。2013年1月南京市政府印发《关于进一步规范工业及科技研发用地管理的意见》,本意见所指工业用地,是指规划用途为工业用地（M1、M2、M3）和仓储用地（W1、W2、W3、Wa）,土地登记用途为工业用地或仓储用地;本意见所指科技研发用地,是指规划用途为科研设计用地(和生产研发用地,土地登记用途统一为科教用地（科技研发）。根据《意见》第五条“严格土地转让管理”规定,科技研发用地及地上房屋需要分割转让、销售的,必须由开发园区、紫金特区、功能板块管理单位在土地出让预申请时提出,但分割转让、销售的面积不得超过总建筑面积的50%。科技研发用地及地上房屋分割转让、销售,需经开发园区、紫金特区、功能板块管理单位同意,分割转让、销售的对象须为符合开发园区、紫金特区、功能板块管理单位规定条件的科技研发企业或机构,不得转让、销售给个人。因此也在一定程度上制约了购买者的范围,但物业可售,对于开发商而言具有一定的利润空间。

科教地产的功能定位是服务于二产的服务、研发、生产型企业的办公用地,是城市产业发展的调节剂与助推剂。此类地产区位选择的狭窄范围及受众的单一性决定了其不像普通的商业办公物业具有较高的租金水平,因此相对于用高价购买科研物业租赁经营是更好的选择。

因服务于二产,此类物业的布置前提是高精生产达到一定程度,智能化、高科技等注重创新的企业集聚是其前提条件,而一般代加工厂、技术要求不是很高的产业园配套这种物业的必要性较小。

4、工业化地产（工业地产、物流地产）

工业地产的发展模式有为政府打造产业园(华夏幸福集团、南京泛资集团)获取相应的资金补偿、出让金分成、产权补偿模式和较低级的代建工厂模式。产业园建设模式的发展战略性以政府的经济带部署方向为引导,具有较强的政策依赖性,由于和政府合作信誉较好、风险较低、投资回收稳定等方面的原因吸引了不少企业参与其中,如华夏幸福集团响应国家号召依上海、杭州、南京、合肥、武汉、成都等地成形的长江经济带发展格局。

同样工业地产的劣势也是显而易见,企业需长期和政府合作,资金投入巨大、回收期较长,撤出门槛较高,更重要的是此种类似与特别允许经营的权利垄断容易造成权利寻租、破坏市场竞争、对于既得利益集团靠垄断攫取利润提供了便利。

物流地产（国内的平安不动产、宇培集团）的经营模式不是靠销售物业,而是通过专业化的设计、建设、服务、经营将物理物业连同必要的设施设备出租给需求的企业。物流地产市场的客户可以分为4类:传统零售业、传统制造业、电商、第三方物流。最稳定的传统零售业如沃尔玛、家乐福、阿迪达斯、耐克,传统制造业如博世,施耐德,通用。它们已经没有大的增长潜力。近10年来,物流地产市场增长,主要得益于另两股推动力量——电商（阿里巴巴、京东、凡客）、第三方物流（德邦、顺丰、DHL）。传统物流地产没法满足新的需求,而电商企业自建仓储,也远远跟不上他们的发展,截止2016年电商有一半的仓储设施来自外部租赁。根据理论,电商企业如果自己搞开发,需要4年的经验积累,才能搞出真正符合标准的现代物流地产。因此专业的物流地产赢在了先发与专业度上。未来存量物业租赁是行业发展的一大带动点。

按产品权益类型分类1、完全产权产品

此种物业较为常见,业主拥有开发完成的房屋所有权,同时在不动产部门登记造册。我国采用的是登记生效的产权保护制度,政府保障登记不动产的权利完整性、排他性,所有人拥有占有、使用、收益、处分的权利,物业所有权法律依据充分。

2、不完全产权产品

一种比较少见的不动产权（南京森林摩尔商业街区）,多见于BOT项目中公司仅有30年经营权的情况,项目公司出售剩余经营年限年的使用权,对于年限《基础设施和公用事业特别允许经营管理办法》第六条规定:基础设施和公用事业特别允许经营期限应当根据行业特点、所提供公共产品或服务需求、项目生命周期、投资回收期等综合因素确定,最长不超过 30 年。项目公司不是土地使用权人,也不是所建造的不动产的所有权人,仅以签署的30年经营权协议作为保障,此类不动产的买主仅有期间的使用权、收益权,而真正的所有权人仍是政府。由于对此类不完全产权的不动产缺少必要的法律保障,因此市场占有量也极低,难以交易是其无法克服的问题,未来的市场份额必将十分有限。

按开发模式分类1、一级开发

常指土地一级开发整治（太平洋建设集团）,通过土地平整、土方换填、基础道路管线修建等方式促进土地从生地到熟地的转变,而后分配给一级开发公司一定比例的土地出让收益。长见于一般的产业园与经济带的政府建设以及土地储备开发等阶段中。如上文,此类开发需保持和政府的长期亲密合作,资金链长、投入期久、回收较慢是其一大特色。

2、二级开发

以围绕获取出让土地后进行投资、规划建设的开发模式,多见于一般的住宅、商业市场开发。

此类开发模式利润点主要体现于行业资源整合上,开发商集成安排了设计单位、市场咨询单位、造价咨询单位、施工单位、环评单位、水土保持方案评价单位等大大小小的服务生产单位。未来十年地产开发企业利润的高低取决于:

一、资源整合力度的大小,根据市场及时调整开发节奏与推盘方案。既要整合外部资源、同时注重内部部门之间的协调合作。内部资源整合的标准以总体交易费用的多少小于将各个部门放在市场上所需交易费用的总和。另外标准化建设、减少内部信息沟通成本是所有企业必须解决的难题。

二、施工技术与材料创新。地产建设成本在80%～90%的程度上取决于采取的施工方案及材料,如碗扣式脚手架、标准层较高的楼房的滑模的使用、新《防火设计规范》对消防器材的要求、新的氟碳保温一体板的推广等均能影响开发的成本,未来施工单位新技术与新材料的应用、机械普及率的提高、人力资源的节约、装配式建筑的快速施工等是地产产品社会资源节约的一大突破点。

3、特别允许经营开发

对于此种政府与企业合作的特别允许经营开发,因政府的管理精力及财力有限,将本来应该由其提供的公共产品与服务出让部分权利给项目公司。这种在一定程度上扰乱了市场竞争,因此其领域主要集中于基础设施与公用事业方面。发展较为成熟的以英国的政府购买为导向的特别允许经营和法国使用人付费机制的特别允许经营。随着我国城市化进程的逐步放缓,城市功能也日臻完善,社会资本可以选择性进入此领域,一旦大规模建设消弥,项目公司可转而代替政府去经营管理以获取垄断收益。

世界上最早的特别允许经营出现于在19世纪著名的保罗·路透与波斯帝国纳西尔丁国王签署的特别允许经营令,波斯帝国未来的铁路、煤炭、石油、采伐森林、工程建设种种权利都出让给保罗.路透,几乎垄断经营了国家所有的公共产品供给,而后保罗·路透暴富,反观波斯帝国则陷入了政局不稳、怨声再造的泥沼。

特别允许经营开发的主要合作模式有BT（建设—移交）、BOT（建设—运营—移交）、TOT（移交—运营—移交）、PFI（民间主动融资）、PPP（公私合营）等。而作为一般的基础设施建设方面BOT是最常见的开发模式。

广西来宾电厂是在1998年我国政府批准的国内第一个采用BOT方式建设的项目,中标公司是法国阿尔斯通。BOT是英文BuildOperateTransfer的缩写,意思是“建设──运营──移交”,是筹措基础设施建设资金的一种融资方式,通常是由项目的东道国政府与项目公司签署特别允许权协议,把该特定期限内（一般30年）项目的建设和运营的特别允许经营权交给公司,到期后无偿移交给政府。

总之,以上所述地产类型是现存较普遍的几种分类方式。随着我国政府体制改革、技术创新的深入,必将影响当下的地产开发模式及建设方案,因时而变、因势而变、因类施策永远是企业长久发展的根基,立足当下、着眼长远、不拘于时、不拘于势才可长盛不衰。2