[科普中国]-簇团式开发

簇团式开发（Cluster Development）又被称为保护性开发（Reservation Development），其定义可概括为：通过强调对传统郊区大地块独立式住房及相关区划和规范作出一定调整，主张以灵活的簇团式开发原则布置一系列不低于一定密度的住宅组团，以达到永久保留一定比例的原生态自然景观为目的社区开发理论模式。

定义簇团式开发（Cluster Development）又被称为保护性开发（Reservation Development），其定义可概括为：通过强调对传统郊区大地块独立式住房及相关区划和规范作出一定调整，主张以灵活的簇团式开发原则布置一系列不低于一定密度的住宅组团，以达到永久保留一定比例的原生态自然景观为目的社区开发理论模式。

依据美国规划协会界定，精明增长包括了新城市主义、混合使用、交通导向、簇团式开发等多个分支，即簇团式开发属于精明曾长范畴，是精明增长的应用模式之一。因此簇团式开发同样遵循精明增长十大基本指导原则和标准，如绿色节能、艺术性城市设计、高质量住房、大量的开敞绿地、倡导使用公共交通和非机动交通、种族和阶层的多样性、良好的社区环境、尊重历史、强调公共参与等。1

内涵簇团式开发不应简单等同于组团开发概念，虽然两者存在一些类似规划的表现形式，其最大区别在于簇团式开发将尊重自然、保护生态、保证社区的开发不应破坏原有的自然生态系统作为开发的首要原则。其核心指标在于保证保护自然理念在实际开发过程中不变质，例如保证有50%以上土地为保护性自然用地，100%住房能直接面对保护性自然用地等。此外，簇团式开发还特别强调水资源的保护以及湿地系统的建设。

簇团式开发案例——草场口社区草场口社区是位于芝加哥西北40英里之外的一个小型远郊社区。在1986年时，在附近的LibertyPrairie保护区内有着一片农场的出版大亨盖诺德（GaylordDonnelly），出资买下这里的667英亩土地，并联合相识的几个邻居，成立了草场口托管公司（PrairieHoldingsCorporation）负责草场口社区的开发。

在草场口社区开发计划中，拟开发475栋家庭住宅和十几栋公寓。其中，216栋绿色节能住宅已经建成；而已获得审批的113栋住宅位于社区中心，邻近城际铁路站点。社区开发严格按照设定的草场口社区开发十大指导原则进行（表3）。社区中心分为三个区，分别是核心区、混合区和住宅区。对三个区所允许开发的土地和建筑使用性质、混合度、空间形体设计等方面都有不同的规定。在铁路站点周边开发有按照混合使用原则建设的中心街区，包括零售、餐饮、和办公等功能空间。在社区内保留了近70%的公共开敞空间，包括大量的湖面、湿地、人工草场以及农场。其中，湖面为22英亩、湿地为13英亩、草场为160英亩、农场为150英亩。新建的公寓将位于邻近城铁站点的中心街附近。车库以集簇的方式设计在一起，以尽量保护自然；只有本地植被才允许在庭院中种植。

在城市设计方面，草场口社区内的每家每户都直接面对着湖、湿地、草场或农场，而建筑样式虽种类繁多，但都体现了美国传统乡村建筑的基本元素：门字型物顶、大进深门廊、隔板侧板、白色装饰和充满乡村气息的建筑基调。最初的12种住房式样，都采用了美国能源部的节能建筑标准。

在实践效果方面，在最开始时，当地社会媒体认为这只是盖诺德不切实际的乌托邦实践。但是，草场口社区住房的平均售价约为33万美元，虽然比当地类似住宅要贵20－30%，但因为保存了自然生态环境等原因，社区开发获得了巨大的成功。至2008年，绝大多数住宅都已被售空，新的住房建设申请也已获得了政府批准。这一保护性社区规划理念已被美国社会接受，并在其他一些地方得到了推广，有力地推动了簇团式开发的发展。

不难看出，虽然草场口社区被定义为簇团式开发的典型案例，但是精明增长下的大多数其他分支理论所独具的要素和原则在社区开发中都得到了一定的运用，如新城市主义设计理论、如混合使用理论、如绿色建筑理论、生活+工作理论、市镇中心理论、可达性理论邓恩。可见，精明增长理论下的各个分支理论，在美国本土正在相互借鉴和融合，彼此之间的界限也正在不断的模糊化。2

簇团式开发存在的问题无需否认的是，簇团式开发虽然发展很快，但在美国应用并不广泛。在现有的社区评估体系中，一般从三个基本评估面（自然收益、经济收益、制度收益）对簇团式开发社区的评估中，虽然大多数研究肯定了簇团式开发带动了自然收益，但同时也有一些研究指出了自然收益并没有人们设想的那么大，甚至发现对某些动植物的生物链有害。而制度收益方面的评估，因为簇团式开发触及了支撑传统社区开发的既有法律和政策，这就意味着，簇团式开发需要耗费大量的制度成本，所以，过高的制度成本往往成为阻碍社区选择簇团式开发的最好理由。

另外，美国对提倡精明增长理论及各分支理论的必要性存在着质疑。以建筑商为代表的部分团体就一直指出，在社区发展这个问题上，并不存在着一个统一的标准答案；在不同的社会和地理背景下，可存在着不同的答案。传统的社区发展模式，并不一定比精明增长模式更低效，不一定会增加交通拥挤，也不一定社会成本更高。如对汽车排放污染的研究表现，在小汽车保有量不变这个前提下，长距离的通畅交通出行要比短距离的慢速出行更环保，因为汽车每一次的刹车减速和再发动所产生的空间污染物远大于匀速运行所产生的污染物。在美国工作出行占交通出行的比例在不断的缩减，当前工作出行产生的交通量只占交通出行量的22%左右（大芝加哥地区）。这一数据显示，城市紧凑发展以减少就业点和居住点之间的交通出行距离这一精明增长理论的核心思想，对美国社会的吸引力正在丧失。另外，部分的政府规划管理者、开发商和银行，以当前的规划系统中无论是区划还是土地利用模式都是于针对独立式的家庭住宅为立足点，认为如果社区开发采纳精明增长理论及各分支理论，那么将不可避免地延长规划程序和开发期限，增加银行借贷的难度从而增加开发风险。还有非常重要的一点，那就是虽然美国社会和规划界在批判传统的社区规划理论，但是在处理自身的实际社区事务上，美国社会主流人群普遍赞同社区社区采用传统开发模式、控制性开发、限制种族多元化等手段以保证自己的社区是个中产阶级社区。这些措施都是低层低密度的社区开发的直接或间接的鼓励。他们认为，只有当整个社会的民众都认识到了低密度社区开发的坏处，并愿意从区划等规划基础方面进行改革，从体制和管理上改革，需要更弹性的区划体系和政府的鼓励和财政支持，那么低层低密度的社区开发才会扭转；否则，民众不应简单粗暴地将所有的罪责都推加到建设商和开发商的身上。2

本词条内容贡献者为:

屈明 - 副研究员 - 西南大学